AG尊龙凯时2023年7月，中央政治局时隔7年再次定调房地产：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。倪虹部长也强调到，我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。
2023年12月，中央经济工作会议强调“稳中求进、以进促稳、先立后破”。从宏观层面过渡到房地产领域，在新时代房地产发展新模式的导向下，行业端的先立后破，即需要先立住了，才能去破局。
立，房地产行业仍是我国经济发展的支柱产业。作为中国经济长期的支柱性产业，房地产和其相关的建筑业拉动了近20%的GDP增长。在新能源、高新科技等产业尚不能形成完全替代的情况下，原有的经济发动机“房地产行业”仍需要持续发力运作，伴随着新动能的持续补充和完善，在过程中完成接力和替换。
破，从房地产到不动产是发展新模式必经之路。众所周知，传统的房地产以新房开发销售业务为主，此种传统模式存在着极高的不可持续性。随着近年房地产行业的持续调整，“高杠杆-高负债-高周转”优势不再，稳健现金流和利润导向下的“高质量-高品质-高效益”已然对其形成替代。旧三高到新三高的变化，也意味着行业发展模式的变化。
新时代新周期，在高质量发展要求下，“房地产发展新模式”再度刷屏。新模式下，“不动产”逐渐替代原本的“房地产”，城市建设、保障性住房、城市更新、产业、商业等多维细分赛道开始发力；以金融资本及数字化赋能为动力，不动产行业正在探索一条符合经济发展要求、匹配行业发展现状的转型突破道路。
基于此，我们聚焦不动产行业细分赛道，从政策、现状及趋势等维度对不动产行业进行细致深入洞察。
7月政治局会议作为分水岭，2023全年房地产行业政策呈现前弱后强、逐渐加码的特征。上半年政策多以公积金调整、购房补贴、税费减免等方式进行刺激，下半年相继落实认房不认贷、降首付、下调存量房贷利率、取消土拍限价、三个不低于等政策，供给端尤其是金融端加速发力对房企进行纾困，但因边际效应递减，居民层面对后发政策的响应程度仍有待提高。
一是销售端的先扬后抑。2023年全年销售数据波动前行、四度回升，但终究不及年初小阳春力度。经历几次政策端短期震荡后，政策预期与市场反馈间形成“温差”。归根结底，2024年销售端恢复还是在于市场上居民情绪的修复程度。
二是融资端的金融纾困。在销售市场持续低迷的情况下，“销售-融资-拿地-销售”链条持续不流畅，2023年老大难的融资问题依然存在。然而，2023年底“一视同仁”、“三个不低于”等金融端政策相继出台，从要求上、更是从数据上直接进行量化，督促了银行系统“不惜贷、抽贷、断贷”，对房企尤其是融资难的民营房企意义重大。
三是投资端的投资不振。销售不振叠加“保交楼”政策的持续作用，“弱开工、强竣工”的特点贯穿整个行业投资层面。在2024房企融资改善的期待下，保交楼仍将是大部分房企的资金首要流向；此外，国家队持续发力拿地，2024投资端将仍以国央企为核心。
2023年重磅政策仍然强力加持保障性租赁住房行业。此轮14号文提出的保障性住房内涵发生了明显变化：公租、保租继续保留，产权交易型的共有产权房等将退出历史舞台，调整为配售型保障性住房。未来，随着与低收入相匹配的保障性住房建设力度加大，有配租、配售型保障房供给作为托底，形成“两租一售”的住房保障体系，“居者有其屋”不再只是一个美好愿望。
随着顶层设计的落地，各地也在积极规划配售型保障房的建设目标，并跟进配套举措。有关配售型保障房的建设数量，由城市政府“以需定建”、量力而行。据了解，已报送的2024年保障房建设计划中，合计35个城市、不超过10万套，且其中一部分是存量的共有产权房、人才房项目转化而来，少数城市正积极探索新建配售型保障房的路子。然而，配售型保障房的市场影响，至少需要观察5年，待一批批项目完成“选址落地-开工建设-开启配售-运营管理”全流程，且在中长期供应计划进一步清晰后，才能判断新一轮“房改”是否足以撼动商品房占主导的市场格局。
毋庸置疑的是，大规模保障房的供应，意味着刚需群体有了更好的托底，整个购房人群结构将会进一步向改善性住房群体倾斜，以开发、销售商品房为主业的企业，无论是民企还是国央企，都要快速提高产品力，这个是近两年国央企的主要趋势和重要任务。
截至2023年末，我国城市化率已达66.16%，我国城市发展从增量扩张时代进入存量提质时代，城市焕新迫在眉睫。我国城市更新市场空间巨大，从国家到地方各类城市更新政策也在不断推出，企业抢抓城市更新大赛道势在必行。
近年来，国家层面关于城市更新的政策定调密集出台，从国家十四五规划首提“实施城市更新行动”到住建部公布第一批、第二批实施城市更新试点名单，再到自然资源部印发《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，实施城市更新行动已经成为国家顶层设计。
其中，2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，从政策出台到具体部署，一系列举措密集推出、暖风频吹，城中村改造步入快车道。2023年10月末，中央金融工作会议更是首提“三大工程”建设，城中村改造正是其中之一。可见，城中村改造，将成为接下来城市更新的重要内容。
按照全国投资的估算规模来推算，我国新一轮的城中村改造年均投资规模约1万亿元；按城中村改造周期10年左右，全周期投资额预计达到10万亿元。可以预见的是，在政策端持续利好背景下，我国城市更新及城中村改造市场空间巨大，前景广阔。
2023年中央政治局会议及中央金融工作会议对三大工程进行了详细部署。“三大工程”的推进，一方面可以加速解决社会民生方面存在的短板问题，同时完善保障和市场体系，打造宜居、韧性、智慧的现代化城市；另一方面，这些工程将有助于扩大有效投资，为经济增长的稳定做出重要贡献。
回顾2023年建设领域重点政策，以《质量强国建设纲要》为起点，明确强调了工程质量保障的重要性，推动质量强省、质量强市、质量强业向纵向发展，促进我国经济由大向强转变；此外，《“十四五”可再生能源发展规划》、《“十四五”新型城镇化实施方案》、《国家碳达峰试点建设方案》等系列政策文件，也引导建筑工程逐渐朝着绿色化、智能化发展。
展望2024年，在稳增长政策的引领下，基础设施投资将继续扮演稳定经济增长的“压舱石”角色。预计基础设施投资增速将延续回升态势，新兴基础设施领域的投资规模将持续扩大，同时民间投资增速有望企稳回升。
根据相关分析，“三大工程”在2024-2025年的投资预计将分别达到3822亿元、5022亿元以及1.27-1.52万亿元。总体而言，“三大工程”年均投资约为2万亿元。这有望为地产投资和基建投资带来边际改善AG尊龙凯时，同时为建筑行业创造设计咨询、城市更新承包和建材领域的相关需求，使其迎来政策驱动、基本面持续改善以及“建筑+”多重发展机遇。
产业园区作为产业聚集的载体，是区域经济发展、产业结构升级调整的空间承载形式，肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设的重要使命。
2023年，我国产业园区总量超8万个、全国开发区核准面积超180亿平方米、国家级经开区&高新区创造超26%的生产总值；随着战略性新兴产业成为引导经济发展转型的重要力量，经济稳增长背景下，基础设施投资升级，相关产业园区发展迎来巨大机遇，园区体量爆发、工业上楼、智慧园区、生态为王等均是2023年产业领域热点线年产业园区数据来看，市场活力不足是痛点、产业服务发展是趋势。
5年间园区业务收入降幅超15%，远不及产业园区行业总收入增幅。该变动从“量”上来说，其未来增长空间依然存在；从“质”上来讲，则是驱动园区营收结构转向其他细分赛道。
收入增速放缓、利润持续低位的压力之下，园区运营商不得不打破原有思维，发现新赛道，找寻新的利润增长点。从数据上，园区综合服务收入持续上涨，5年来增长近9倍，其跨越式增长成为新亮点，侧面反映了园区板块收益逐渐从前端向后端延伸，产业园区运营商逐渐重视产业服务发展，并将借此不断获利。
办公需求整体修复，空置持续承压消费基础设施REITs为商业不动产带来新机遇2023年我国大部分城市商业办公楼市场新增供应增多，从重点8个城市来看，北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等6城的写字楼市场新增供应量均高于2022年，其中四城新增量更是高于2021年和2022年；与此同时，随着未来两年众多项目的逐步完工，将为市场带来更多优质办公空间，但于此同时也会导致吸纳量压力增加：从数据看，北京、广州、深圳、杭州等四地写字楼净吸纳量上涨，但上涨程度远不及2021年，成都更是几乎腰斩。
租金下降、空置率上升已成为办公市场近两年关键词，未来不确定因素仍存，整体仍处于缓慢恢复期。随着商办市场需求来源从增量驱动转变为存量驱动，将进一步推动寻找战略性新兴产业的增量机会。
此外，2023年中国优质零售物业正开启复苏，整体市场趋势向好。疫情后，国内居民消费习惯、生活方式和价值理念的变化，也在推动消费结构趋势变化，消费场景恢复带动服务型消费，演艺、旅游、体育、餐饮等呈现高速增长趋势。然而，传统商业无法满足需求变化，商业运营模式需不断迎合消费群体变化，尝试引入新业态和新服务，比如集市、文旅、IP等，为客户提供契合的消费场景体验，推动专业化运营迫在眉睫。
2023年10月，证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，包括百货商场、购物中心、农贸市场等资产类型；截止同年12月，首批4只消费基础设施公募REITs均已正式获批。在回归REITs底层资产本源（即商业地产）的同时AG尊龙凯时，消费类REITs的推行还可盘活优质的消费类基础设施存量资产，进一步促进消费升级，未来将提供更多资金用于改善和升级存量项目，提高购物和零售体验，满足消费者不断增长的消费需求，同时也有望加速商业地产现代化进程。
深化数实融合，推动不动产行业高质量发展随着我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，不动产行业翻开新的发展篇章，行业机遇在时代变革中被再次孕育。在此进程中，数字经济崭露头角，成为高质量发展的重要引擎，通过深化实体经济和数字经济的融合发展，提升产业竞争力，推进中国式现代化。
激荡的数字化浪潮正冲击着全球经济，数字科技对高质量发展的作用持续加深，在此背景下，“数字+行业”的发展模式日益成熟，通过数字技术与不动产特色场景的深度结合，产生诸多创新场景应用，孕育新的产业发展模式。不动产企业在涉建、涉房、涉产、涉资方面所需的核心能力，通过数字技术获得大幅提升。同时，数字科技也有效作用于企业的“开源AG尊龙凯时、合规、降本、增效”。在科技创新的大背景下，我们看到以下8大数字技术应用场景，正在推动行业的深刻变革。
经济学中的“纳瑟姆”曲线规律放在不动产领域依然适用。随着城市化率的不断提升，对应的产品形态也需要进行适配：城镇化率快速增长时期，住宅商品满足人民居住刚需；城镇化到一定阶段后，持有型写字楼开始越来越多；当城市化率超过75%，将是大量相关服务业开始涌现。结合我国城镇化率发展进程，房地产开发大时代不再，存量时代下，持有型综合类不动产将迎来快速发展。
同时，结合全球经验来看，随着行业发展和专业细分，不动产市场逻辑将逐步从开发模式步入到轻重分离的资管模式。资产管理能力是企业需要具备的核心能力，房企手中的资产，无论是产业、商办还是城市服务等，都需要建立系统全面的资产管理能力。
随着国家经济由高速增长转向高质量发展，产业结构不断升级，城市化进程不断提升，我国不动产行业逐步过渡到以质量为前提，多元化业务并举的新阶段。“发展新模式”背景下，政策端预期发力并实质落地，将对不动产不同细分赛道起到积极影响。
明源不动产研究院重磅发布《2024不动产市场展望》报告，以宏观趋势为引，聚焦不动产细分赛道，解析从房地产到不动产的趋势变化，探索行业发展新方向、新模式。